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Research C-Städte

09/11/2021 · Autor: VON POLL IMMOBILIEN

1. Lohnendes Investment: C-Städte bergen noch großes Potenzial für private Investoren

Immobilien gelten als stabile und sichere Wertanlage mit hohem Inflationsschutz, selbst in Krisenzeiten. Vermietete Eigentumswohnungen sind dabei attraktiv. Doch wo finden Investoren, bei immer weiter steigenden Immobilienpreise in deutschen Großstädten, noch geeignete Anlagemöglichkeiten? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise¹ für Eigentumswohnungen in Deutschlands C-Städten² sowie deren Entwicklung für die Jahre 2020, 2019 und 2010 gegenübergestellt und den Kaufpreisfaktor³ ermittelt und verglichen. Eine gute Orientierung für private Investoren bei der Suche nach einer neuen Wertanlage.

1. Lohnendes Investment: C-Städte bergen noch großes Potenzial für private Investoren

Immobilien gelten als stabile und sichere Wertanlage mit hohem Inflationsschutz, selbst in Krisenzeiten. Vermietete Eigentumswohnungen sind dabei attraktiv. Doch wo finden Investoren, bei immer weiter steigenden Immobilienpreise in deutschen Großstädten, noch geeignete Anlagemöglichkeiten? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise¹ für Eigentumswohnungen in Deutschlands C-Städten² sowie deren Entwicklung für die Jahre 2020, 2019 und 2010 gegenübergestellt und den Kaufpreisfaktor³ ermittelt und verglichen. Eine gute Orientierung für private Investoren bei der Suche nach einer neuen Wertanlage.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

  • Sieben der 22 analysierten C-Standorte weisen Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 25 auf – weitere acht Städte befinden sich zwischen 26 und 30
  • In Rostock, dem Spitzenreiter des Rankings, ist der Kaufpreisfaktor mit 40,7 doppelt so hoch wie in Wuppertal (20,5), wo ein Investment im Vergleich der C-Städte derzeit am attraktivsten ist
  • Im Zehn-Jahresvergleich legte das Niveau des Kaufpreisindikators in Braunschweig mit 81,8 Prozent am meisten zu, gefolgt von Kiel mit 74,3 Prozent
  • Von 2019 auf 2020 entwickelte sich der Kaufpreisfaktor in Osnabrück mit 22,3 Prozent am höchsten nach oben – danach kommt Rostock mit einer Steigerung von immerhin 18 Prozent

Lange galt ein Kaufpreisfaktor von 20 als Richtwert für ein sehr rentables Immobilieninvestment. Das bedeutet, Anleger haben den Kaufpreis durch die erwirtschafteten Mieteinnahmen nach 20 Jahren wieder ausgeglichen. Inzwischen hat sich der Maßstab jedoch verschoben. In den meisten deutschen Regionen gilt mittlerweile ein Kaufpreisfaktor von 25 als gängiger Wert und auch Vervielfältiger von 30 sind inzwischen keine Seltenheit mehr. Besonders in Großstädten und Metropolen übersteigen die Kaufpreisfaktoren diese Schwelle oft um ein Vielfaches.

 

Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:

„Die Kaufpreis-Mieten-Schere geht weiter auseinander. Kaufpreisfaktoren zwischen 15 und 19, wie es sie vor zehn Jahren noch gab, sind auch in den deutschen C-Städten heute sehr selten. Dennoch gibt es einige sehr interessante Standorte, wie zum Beispiel Saarbrücken, Magdeburg oder Wuppertal, wo Investoren attraktive Anlageoptionen finden.“

Insgesamt sieben der 22 analysierten Standorte weisen einen Kaufpreisfaktor bei Eigentumswohnungen zwischen 20 und 25 auf. In Wuppertal (Kaufpreis 1.648 €/m2), dem Schlusslicht des Rankings, ist ein Investment aktuell am attraktivsten. Immobilienkäufer müssen dort im Schnitt 20,5 Jahreskaltmieten einrechnen. Dicht darauf folgen Magdeburg (Kaufpreis 1.545 €/m2) mit einem Vervielfältiger von 21, Saarbrücken (Kaufpreis 1.978 €/m2) mit 21,8 sowie Mönchengladbach (Kaufpreis 1.858 €/m2) mit 21,9.

Heike Hoffmann, Geschäftsstellenleiterin des VON POLL IMMOBILIEN Shops in Magdeburg:

„Magdeburg ist nicht nur die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, sondern gleichzeitig eine beliebte Universitätsstadt. Das sowie die positive Entwicklung der Stadt, aber auch die gute Infrastruktur durch die Anbindung an die Autobahnen A2 und A14 machen Magdeburg attraktiv für Investoren. Das merken wir vor allem an der verkürzten Vermarktungsdauer.“

Doch auch in Mülheim an der Ruhr (Kaufpreis 2.085 €/m2), Bielefeld (Kaufpreis 2.291 €/m2) und Erfurt (Kaufpreis 2.267 €/m2) finden Interessenten noch Kaufpreisfaktoren zwischen 23,7 und 25,1.

Etwas über der idealen Kaufpreisfaktor-Spanne siedeln sich acht C-Städte an, in denen Anleger mit Indikatoren zwischen 26 und 30 kalkulieren müssen. Darunter fallen die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt Mainz (Kaufpreis 3.746 €/m2) mit 26,5, Aachen (Kaufpreis 3.027 €/m2) mit 27,6, Osnabrück (Kaufpreis 2.867 €/m2) sowie Braunschweig (Kaufpreis 2.868 €/m2) mit 28,6 und Kiel (Kaufpreis 2.987 €/m2) mit 29,1. An der Schwelle von 30 Jahreskaltmieten befinden sich die Standorte Offenbach am Main (Kaufpreis 4.000 €/m2), Heidelberg (Kaufpreis 4.390 €/m2) und Darmstadt (Kaufpreis 4.188 €/m2) mit Vervielfältigern zwischen 30 und 30,4.

Besonders interessant ist ein Blick auf diese Kaufpreisfaktoren und deren Entwicklung in den vergangenen zehn Jahren. Immerhin fünf Städte, –Braunschweig, Kiel, Osnabrück, Mainz und Offenbach am Main, verzeichneten 2010 noch moderate Kaufpreisindikatoren zwischen 15 und 20. Während das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Offenbach (Main) und Mainz bis 2020 um 52,1 Prozent beziehungsweise 53,4 Prozent in die Höhe kletterte, waren es in Osnabrück bereits 63,9 Prozent und in Kiel satte 74,3 Prozent. Spitzenreiter im Zehn-Jahres-Vergleich ist jedoch Braunschweig mit einer 81,8 prozentigen Steigerung und der damit höchsten Kaufpreisfaktor-Entwicklung bei den C-Städten. Dabei verzeichnete Braunschweig 2010 – nach Mönchengladbach – mit 15,7 den zweitniedrigsten Kaufpreisindikator unter den C-Standorten.

Bei der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren von 2019 auf 2020 ergibt sich hingegen ein anderes Bild. In diesem Zeitraum kletterte der Vervielfältiger in drei anderen C-Städte am stärksten nach oben. In Magdeburg stieg der Kaufpreisfaktor um 14,2 Prozent, in Rostock um 18 Prozent und in Osnabrück um 22,3 Prozent. Die niedrigsten Steigerungen gab es dagegen in Mülheim an der Ruhr mit 0,7 Prozent und Lübeck mit 0,4 Prozent. In Erlangen sank der Vervielfältiger sogar um 4,2 Prozent.

Heike Hoffmann, Geschäftsstellen-leiterin des VON POLL IMMOBILIEN Shops in Magdeburg:

„Magdeburg ist nicht nur die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, sondern gleichzeitig eine beliebte Universitätsstadt. Das sowie die positive Entwicklung der Stadt, aber auch die gute Infrastruktur durch die Anbindung an die Autobahnen A2 und A14 machen Magdeburg attraktiv für Investoren. Das merken wir vor allem an der verkürzten Vermarktungsdauer.“

Doch auch in Mülheim an der Ruhr (Kaufpreis 2.085 €/m2), Bielefeld (Kaufpreis 2.291 €/m2) und Erfurt (Kaufpreis 2.267 €/m2) finden Interessenten noch Kaufpreisfaktoren zwischen 23,7 und 25,1.

Etwas über der idealen Kaufpreisfaktor-Spanne siedeln sich acht C-Städte an, in denen Anleger mit Indikatoren zwischen 26 und 30 kalkulieren müssen. Darunter fallen die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt Mainz (Kaufpreis 3.746 €/m2) mit 26,5, Aachen (Kaufpreis 3.027 €/m2) mit 27,6, Osnabrück (Kaufpreis 2.867 €/m2) sowie Braunschweig (Kaufpreis 2.868 €/m2) mit 28,6 und Kiel (Kaufpreis 2.987 €/m2) mit 29,1. An der Schwelle von 30 Jahreskaltmieten befinden sich die Standorte Offenbach am Main (Kaufpreis 4.000 €/m2), Heidelberg (Kaufpreis 4.390 €/m2) und Darmstadt (Kaufpreis 4.188 €/m2) mit Vervielfältigern zwischen 30 und 30,4.

Besonders interessant ist ein Blick auf diese Kaufpreisfaktoren und deren Entwicklung in den vergangenen zehn Jahren. Immerhin fünf Städte, –Braunschweig, Kiel, Osnabrück, Mainz und Offenbach am Main, verzeichneten 2010 noch moderate Kaufpreisindikatoren zwischen 15 und 20. Während das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Offenbach (Main) und Mainz bis 2020 um 52,1 Prozent beziehungsweise 53,4 Prozent in die Höhe kletterte, waren es in Osnabrück bereits 63,9 Prozent und in Kiel satte 74,3 Prozent. Spitzenreiter im Zehn-Jahres-Vergleich ist jedoch Braunschweig mit einer 81,8 prozentigen Steigerung und der damit höchsten Kaufpreisfaktor-Entwicklung bei den C-Städten. Dabei verzeichnete Braunschweig 2010 – nach Mönchengladbach – mit 15,7 den zweitniedrigsten Kaufpreisindikator unter den C-Standorten.

Bei der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren von 2019 auf 2020 ergibt sich hingegen ein anderes Bild. In diesem Zeitraum kletterte der Vervielfältiger in drei anderen C-Städte am stärksten nach oben. In Magdeburg stieg der Kaufpreisfaktor um 14,2 Prozent, in Rostock um 18 Prozent und in Osnabrück um 22,3 Prozent. Die niedrigsten Steigerungen gab es dagegen in Mülheim an der Ruhr mit 0,7 Prozent und Lübeck mit 0,4 Prozent. In Erlangen sank der Vervielfältiger sogar um 4,2 Prozent.

Frank Streeck, Geschäftsstellenleiter des VON POLL IMMOBILIEN Shops in Rostock und Warnemünde:

„Seit Beginn der Pandemie konnten wir einen starken Zuzug in Rostock und dem umliegenden Gebiet aus anderen deutschen Regionen feststellen. Das ließ den bereits bestehenden Nachfrageüberhang bei Eigentumswohnungen weiter anwachsen. Diese Konstellation spiegelt sich deutlich in der Preisentwicklung wider. Für die kommenden Jahre erwarten wir erneute Wertzuwächse in diesem Segment, jedoch nicht im selben Ausmaß wie in den vergangenen beiden Jahren.“
Allgemein unterschied sich die Höhe der Kaufpreisindikatoren vor zehn Jahren stark vom heutigen Niveau: Damals war Rostock mit einem Vervielfältiger von 26 die einzige C-Stadt mit einem Faktor, der über der 25er-Marke lag. Insgesamt elf der analysierten Regionen pendelten sich zwischen 15,2 (Mönchengladbach) und 19,7 (Offenbach am Main) ein. Die Vervielfältiger in den verbleibenden zehn Standorten rangierten im Jahr 2010 zwischen 20 (Bielefeld) und 24,8 (Regensburg). Darunter sind auch insgesamt vier Städte, die 2020 die mit Abstand höchsten Kaufpreisfaktoren aufrufen, wie Lübeck mit 20,2 (im Jahr 2010), Erlangen mit 20,9 (im Jahr 2010) sowie Augsburg und Freiburg mit jeweils 21,7 (im Jahr 2010).

Im Jahr 2020 lag wiederum Erlangen (Kaufpreis 4.135 €/m2) mit 31,6 nur knapp über der 30er-Marke, während sich die Kaufpreisindikatoren in Freiburg (Kaufpreis 5.138 €/m2), Augsburg (Kaufpreis 4.397 €/m2) sowie Lübeck (Kaufpreis 3.578 €/m2) bereits zwischen 33,7 und 33,9 einordneten.
Thorsten Claus, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Lübeck und Bad Schwartau:

„Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Anlageobjekt in Lübeck ist weiterhin ungebrochen hoch. Die Lübecker Region wird aufgrund der Nähe zur Metropole Hamburg auch von vielen Anlegern aus Hamburg und Umgebung als sehr attraktiv wahrgenommen. Wir verzeichnen besonders aus diesem Raum immer mehr Anfragen.“

Daran schließen sich mit etwas Abstand die Städte Regensburg (Kaufpreis 4.868 €/m²) mit 35,7 und Potsdam (Kaufpreis 4.481 €/m²) mit 36,8 an. Unangefochten an der Spitze des Kaufpreisfaktor-Rankings steht der Standort Rostock (Kaufpreis 3.484 €/m²). Dort müssen Investoren mit 40,7 Jahreskaltmieten am tiefsten in die Tasche greifen.

Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:

„Auch wenn die Kaufpreisfaktoren in diesen Regionen die einstigen Indikatoren zum Teil deutlich überschritten haben, sollten sich private Investoren keinesfalls abschrecken lassen. Im Gegenteil – die Berechnung des Verhältnisses von Kaufpreis zu Miete repräsentiert immer nur den Status quo. Um ein Investment als rentabel einzustufen, fokussieren sich viele hauptsächlich auf die erzielbare Mietrendite. Dennoch sollten Interessenten ebenso das künftige Entwicklungspotenzial des jeweiligen Standortes im Blick behalten. Insbesondere die Mikrolagen können sich in bestimmten Stadtteilen schnell verändern und stark zu deren Aufwertung sowie zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen.

 

 

Info zur interaktiven Grafik

 
 

Alle Details zur Preisenwicklung je C-Stadt werden in der Deutschlandkarte über ein Mouseover angezeigt. Mit den Auswahlwerkzeugen aus der Tool-Box, links oben in der Karte, können mehrere C-Städte markiert und verglichen werden. Die anderen Charts passen sich entsprechend an. Zudem können A- und B-Städte neben der Karte hinzugefügt werden.

 

 

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Alle Details zur Preisenwicklung je C-Stadt werden in der Deutschlandkarte über ein Mouseover angezeigt. Mit den Auswahlwerkzeugen aus der Tool-Box, links oben in der Karte, können mehrere C-Städte markiert und verglichen werden. Die anderen Charts passen sich entsprechend an. Zudem können A- und B-Städte neben der Karte hinzugefügt werden.

3. Vergleich der A-Standorte hinsichtlich des Kaufpreisfaktors:

Nur Stuttgart verzeichnet noch einen Indikator unter 30

Neben der Betrachtung der C-Städte ist für Investoren ein vergleichender Blick auf die durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren der umliegenden Metropolen, den sogenannten sieben A-Städten lohnenswert. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten zählen, aufgrund der starken Marktentwicklung, seit 2021 auch Leipzig zur A-Kategorisierung durch BulwienGesa. Die Kaufpreisfaktoren lagen bei den definierten A-Standorten, Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Köln und Leipzig, im Jahr 2020 erwartungsgemäß mehrheitlich über der 30er-Grenze. Lediglich in Stuttgart (Kaufpreis 4.868 €/m²) finden private Anleger noch Eigentumswohnungen zu einem Indikator von durchschnittlich 29,5. Danach kommen Köln (Kaufpreis 4.309 €/m²) mit 30,4, Leipzig (Kaufpreis 2.707 €/m²) mit 31,5 und Düsseldorf (Kaufpreis 4.354 €/m²) mit 33. In Frankfurt am Main (Kaufpreis 6.351 €/m²) dauert es durchschnittlich 37,6 Jahreskaltmieten bis ein Investment wieder eingeholt wird, in Hamburg (Kaufpreis 5.549 €/m²) 38,7 und in der bayrischen Landeshauptstadt München (Kaufpreis 8.596 €/m²) sogar 39. Die deutsche Hauptstadt Berlin (Kaufpreis 5.000 €/m²) überschritt mit 41,8 sogar die 40er-Marke.

4. Vergleich der C- und B-Standorte hinsichtlich des Kaufpreisfaktors:

Kaufpreisfaktor bei Eigentumswohnungen in Rostock (C-Stadt) doppelt so hoch wie in Duisburg (B-Stadt)

Ein Vergleich der durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren bei Eigentumswohnungen innerhalb der C- und B-Städten macht es deutlich: In kleineren C-Städten müssen Kaufinteressenten für Eigentum vielerorts tiefer in die Tasche greifen als in den Großstädten im B-Segment. Das spiegelt sich auch bei den Kaufpreisfaktoren wider. Auf den ersten drei Plätzen finden sich ausschließlich C-Städte wieder. Mit dem mit Abstand höchsten Kaufpreisfaktor von 40,7 müssen Investoren in der Stadt Rostock (Kaufpreis 3.484 €/m²) rechnen. Danach folgen Potsdam (Kaufpreis 4.481 €/m²) mit einem Vervielfältiger von 36,8 und Regensburg (Kaufpreis 4.868 €/m2) mit 35,7.

Platz vier teilen sich die C-Stadt Lübeck (Kaufpreis 3.578 €/m²) und B-Stadt Münster (Kaufpreis 4.235 €/m²). Beide weisen einen Kaufpreisfaktor von durchschnittlich 33,9 auf und liegen damit unter der 35er-Schwelle. Daran schließen sich die C-Standorte Augsburg (Kaufpreis 4.397 €/m²) und Freiburg (Kaufpreis 5.138 €/m²) sowie die B-Stadt Wiesbaden (Kaufpreis 4.254 €/m²) an. Die Indikatoren pendeln sich dort zwischen 33,8 und 33,1 ein. Interessant ist zudem ein Blick auf Erlangen und Nürnberg: Erlangen als C-Standort ordnet sich beim Kaufpreisfaktor mit 31,6 minimal vor der B-Stadt Nürnberg mit 31,3 ein. Auch bei den durchschnittlichen Kaufpreisen 2020 führt Erlangen (Kaufpreis 4.135 €/m²). Hier müssen Investoren fast 400 Euro mehr für einen Quadratmeter Wohnfläche rechnen als in Nürnberg (Kaufpreis 3.750 €/m²).
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:

„Ortsunkundige könnte es zunächst überraschen, dass der Kaufpreisfaktor und Quadratmeterpreis in Erlangen höher ist als in Nürnberg – ist Nürnberg doch immerhin die zweitgrößte Stadt Bayerns und nur circa 20 Autominuten von Erlangen entfernt. Dabei bestätigen die Zahlen hier einen anhaltenden Trend, auch bedingt durch die Einflüsse der Pandemie, dass sich immer mehr Menschen ein Leben abseits der größeren Städte und Metropolen wünschen. „Erlangen ist von der Einwohnerzahl her fast fünf Mal kleiner als Nürnberg. Dort finden Kaufinteressenten nicht nur mehr Freiraum und Natur, sondern vor allem auch weniger Hektik – sind aber gleichzeitig sehr gut angebunden und schnell in der Großstadt.“
Immerhin 13 von 35 analysierten C- und B-Städte rufen einen Kaufpreis-Indikator zwischen 26 und 30 auf. Vier davon sind mit Indikatoren zwischen 30,5 und 30,3 kurz davor, die 30er-Marke zu überschreiten. Darunter die B-Städte Dresden (Kaufpreis 2.857 €/m²) und Karlsruhe (Kaufpreis 3.864 €/m²) sowie die C-Standorte Darmstadt (Kaufpreis 4.188 €/m²) und Heidelberg (Kaufpreis 4.390 €/m²). Ein ähnliches Bild wie bei Erlangen und Nürnberg bietet sich auch beim Vergleich zwischen C-Stadt Heidelberg und B-Stadt Mannheim, die nur knapp eine halbe Stunde auseinanderliegen. Anleger haben ihr Investment in eine Eigentumswohnung in Mannheim mit einem Faktor von 29,2 im Schnitt ein Jahr früher getilgt als in Heidelberg. Ein Quadratmeter Wohnfläche ist zudem in Mannheim (Kaufpreis 3.500 €/m²) circa 900 Euro günstiger als in Heidelberg. Die C-Städte Aachen (Kaufpreis 3.027 €/m²) und Mainz (Kaufpreis 3.746 €/m²) sowie die B-Stadt Bonn (Kaufpreis 3.300 €/m²) gliedern sich mit Vervielfältigern zwischen 27,6 und 26,3 im unteren Teil des Kaufpreisfaktor-Rankings an.

Weitere zwölf Städte weisen Kaufpreis-Indikatoren zwischen 20 und 25 auf. In sechs davon finden Investoren sogar noch Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 21, darunter auch der B-Standort Bochum (Kaufpreis 1.878 €/m2) mit 21,8. Die rentabelsten Vervielfältiger erwarten Anleger in Wuppertal (Kaufpreis 1.648 €/m2), einem C-Standort, mit 20,5 und Duisburg (Kaufpreis 1.553 €/m2), einem B-Standort, mit 20,2. Außerdem bemerkenswert ist der große Unterschied zwischen Duisburg und der unweit entfernten C-Stadt Mülheim an der Ruhr (Kaufpreis 2.085 €/m2). In Duisburg als B-Standort benötigen Immobilienkäufer 3,5 Jahreskaltmieten weniger als in Mülheim an der Ruhr, um die investierten Ausgaben wieder einzuholen. Auch der Quadratmeter kostet in Mühlheim an der Ruhr rund 530 Euro mehr.

5. Vergleich der Kaufpreisentwicklung bei Häusern innerhalb der C-Städte in Deutschland

Häuser in Heidelberg fast dreimal teurer als in Saarbrücken

Mit einem Durchschnittspreis von 704.000 Euro führt Heidelberg das Kaufpreis-Ranking der Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2020 an, dicht gefolgt von Potsdam mit einem Kaufpreis von 699.000 Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zahlen Immobilienkäufer 2020 in Heidelberg 2,8 Prozent mehr für ein Haus, in Potsdam sind es satte 18,5 Prozent. Im Zehn-Jahresvergleich haben sich die Kaufpreise in Potsdam – bei einer Preissteigerung um 129,9 Prozent gegenüber 2010 – sogar mehr als verdoppelt.
Andreas Güthling, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in Potsdam:

„Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Potsdam ist auch im Vergleich zu vor der Pandemie unverändert stark. Interessenten schätzen die Nähe zur Hauptstadt und die hohe Lebensqualität der Region. Potsdam brilliert durch seine kulturelle Vielfalt, beeindruckende Schlösser sowie die Nähe zu vielen Seen und Bademöglichkeiten.“
Ein ebenfalls hohes Preisniveau erwartet Kaufinteressenten in den Städten Erlangen mit durchschnittlich 692.500 Euro für ein Ein- und Zweifamilienhaus und einer Preissteigerung von 6,8 Prozent gegenüber 2019 sowie in Freiburg mit 675.000 Euro und dem geringsten Anstieg im gesamten Ranking von 0,7 Prozent. Mit etwas Abstand, aber immer noch im oberen Drittel des Kaufpreis-Rankings, folgt Regensburg mit 610.000 Euro und einer Preissteigerung von 4,3 Prozent. In den traditionsreichen Städten Augsburg und Mainz zahlten Käufer im Jahr 2020 jeweils 600.000 Euro für ein Haus, wobei die Preise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 8 Prozent beziehungsweise 0,8 Prozent nach oben kletterten.

Das preisliche Mittelfeld wird angeführt von Offenbach am Main mit 579.000 Euro, Darmstadt mit 554.000 Euro und Aachen mit 475.000 Euro. Während die Kaufpreise in Offenbach am Main um 9,5 Prozent im Vergleich zu 2019 gestiegen sind, liegt die Steigerung in Darmstadt und Aachen zwischen 10,1 Prozent und 10,8 Prozent. Danach folgen die Städte Mühlheim an der Ruhr mit 450.000 Euro und einer Preissteigerung um 4,7 Prozent sowie Rostock mit 420.000 Euro und einem Anstieg von 5,1 Prozent. Unter der 400.000 Euro-Grenze liegen die Städte Wuppertal und Braunschweig mit durchschnittlich 399.900 Euro beziehungsweise 399.000 Euro. Im Vergleich zu 2019 sind die Preise dort moderat zwischen 5,3 Prozent und 5,5 Prozent gestiegen. Ein erhöhtes Preisniveau ist für Kaufinteressenten auch in Osnabrück spürbar. Hier kletterten die Preise für ein Ein- und Zweifamilienhaus in 2020 um satte 15,4 Prozent auf 398.000 Euro. Aber auch die Städte Bielefeld mit durchschnittlich 380.000 Euro und einem Preisanstieg von 8,9 Prozent sowie Erfurt mit 365.000 Euro bei einer Steigerung von 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sind für Käufer beliebte Regionen.

Interessant ist auch ein Blick auf die Küstenregion: Während im Jahr 2010 Kiel mit 165.000 Euro und Lübeck mit 173.000 Euro noch die Schlusslichter unter den C-Städten waren, haben sich die Kaufpreise in diesen Regionen bis 2020 mehr als verdoppelt. Aktuell zahlen Käufer für ein Ein- oder Zweifamilienhaus rund 350.000 Euro in Kiel und 345.000 Euro in Lübeck. Im Vergleich zu 2019 verzeichnet Kiel mit 18,6 Prozent sogar die stärkste Preissteigerung aller analysierten C-Städte, in Lübeck sind die Kaufpreise mit 16,9 Prozent am drittstärksten gestiegen. Zwischen den beiden Küstenstädten ordnet sich Mönchengladbach mit einem Durchschnittspreis von 349.000 Euro für ein Haus (im Jahr 2020) ein. Damit stiegen die Immobilienpreisehier um 9,4 Prozent gegenüber 2019.
Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in Kiel:

„Sowohl die Nachfrage als auch das Angebot in der Region um Kiel ist ungebremst hoch. Das steigende Interesse am Urlaub im eigenen Land macht uns derzeit zu einer der beliebtesten Ferienregionen. Dadurch spüren wir eine Konkurrenz zwischen Eigen- und Feriennutzung, die den Markt zusätzlich beflügelt. Viele, die ihren Urlaub hier verbracht haben, wollen auch im Ruhestand in der Küstenregion wohnen. Kiel überzeugt unter anderem durch die Kieler Förde, die Wassersportmöglichkeiten und den Strand. Dazu kommt, dass – im Vergleich zu der nächst größeren Stadt Hamburg – Kaufinteressenten hier noch moderatere Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser finden.“
Unter der 300.000 Euro-Grenze rangierten 2020 lediglich zwei der analysierten C-Städte. Ein günstiges Preisniveau für Häuser finden Interessenten in Magdeburg bei einem Durchschnittpreis von 299.980 Euro und einer Preissteigerung von 10,3 Prozent gegenüber 2019. Am günstigsten sind Ein- und Zweifamilienhäuser in Saarbrücken mit durchschnittlich 249.375 Euro. Im Vergleich zu 2019 stiegen die Preisehier um 1,8 Prozent. Damit sind Häuser in Heidelberg, der Spitzenreiter unter den C-Standorten bei den Immobilienpreisen, durchschnittlich fast dreimal teurer als in Saarbrücken. Auch im Zehn-Jahresvergleich liegt Saarbrücken im unteren Drittel des Rankings, dabei stiegen die Preise mit 27,9 Prozent im Vergleich zu 2010 dort auch am geringsten.

 


Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle benutzt und veröffentlicht werden: von Poll Immobilien GmbH.
1 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen von Empirica Regio für 2020, 2019 und 2010.
2 Als Grundlage zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes nutzt VON POLL IMMOBILIEN die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte von BulwienGesa. Dazu wurden die Städte nach ihrer funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen sowie regionalen oder lokalen Immobilienmarkt gruppiert. BulwienGesa definiert wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region als C-Städte. Zu den A-Städten werden die wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung mit großen, funktionsfähigen Märkten in allen Segmenten gezählt. Unter den Bereich der B-Städte fallen deutsche Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung.
3 Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger genannt – gibt Auskunft über die Rentabilität eines Immobilieninvestments. Bei seiner Berechnung wird der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete dividiert. Kauf- und Mietnebenkosten oder künftige Wertsteigerungen werden dabei nicht berücksichtigt.