Marktbericht 2021 Wohnimmobilien in Heidelberg www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Heidelberg zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Heidelberg beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen die Transparenz, die Sie den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie einschätzen lässt. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert® und WertCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbind- lich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße,4 STANDORTINFORMATIONEN Die Universitätsstadt Heidelberg bildet zusammen mit Mannheim und Ludwigshafen am Rhein das Kerngebiet der Metropolregion Rhein- Neckar. Mit rund 160.000 Einwohnern ist Heidelberg die fünftgrößte Stadt Baden-Württembergs. Seit dem Jahr 2012 wuchs die Bevölkerung der Stadt um 8.406 Einwohner an und bis zum Jahr 2030 wird ein weiteres Bevölkerungswachstum auf über 165.000 Einwohner pro- gnostiziert. Weltweit bekannt sind die sehr gut erhaltene Heidelberger Altstadt, das Schloss und die Universität, wodurch Heidelberg zu einer der international beliebtesten Tourismusziele Deutschlands wurde. Die Universität Heidelberg, gegründet 1386 und somit die älteste Universität auf dem Gebiet der Bundesrepublik, ist auch heute ein großer Bestandteil der Stadt. Mit fast 40.000 Studierenden liegt der Anteil bei circa einem Viertel der gesamten Bevölkerung der Stadt. Neben der Universität und Forschung wird die Heidelberger Wirtschaft vor allem durch den Dienstleistungssektor geprägt. Durch die florie- rende Wirtschaft und die Universität erlebt Heidelberg ein organisches Bevölkerungswachstum und stetigen Zuzug von Fachkräften. Durch den Neckar und das gut ausgebaute Straßen- und Schienennetz in und um die Stadt, ist Heidelberg hervorragend innerhalb der Rhein- Neckar-Region verbunden. Durch die A5 und die ICE-Anbindung sind auch Frankfurt und Karlsruhe in jeweils circa einer Stunde zu erreichen. Marktbericht Heidelberg 2021 Quellen: Destatis, Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Einwohner161.131 Fläche (km²) 108,8 Haushalte 77.195 Haushaltsgröße (Ø) 2,10 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) + 8.406 Prognose Einwohner (2030) 165.278 Pendlersaldo (täglich) + 36.709 Kaufkraft pro Kopf (€) 23.523 Kaufkraft indexiert (%) 101,2 Leerstandsquote (%) 0,6 Wohneigentumsquote (%) 25,5 Wohnungsbestand80.440 Vermietete Wohnungen60.286 Ø Wohnungsgröße (m²) 75,4 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) 30,3 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 3,35 ANGEBOT UND NACHFRAGE Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Im Jahr 2020 wurden 837 neue Baugenehmigungen in Heidelberg erteilt. Das entspricht einem Anstieg von 153,6 Prozent gegenüber den 330 erteilten Genehmigungen aus dem Jahr 2019. Durch diesen Anstieg stellt 2020 den dritt- höchsten Wert des Beobachtungszeitraums dar. Die Zahl der Baufertigstellungen sank 2020 leicht auf 507 und liegt somit um 0,8 Prozent niedriger als die 511 fer- tiggestellten Wohnungen des Jahres 2019. Weder bei den Baugenehmigungen noch bei den Baufertigstellungen lässt sich ein klarer Auf- oder Abwärtstrend erkennen. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) DEMOGRAPHIE Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Einwohner 2010 – 2030Altersstruktur Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Die durchschnittliche Vermarktungsdauer von Objekten am Markt für Wohnimmobilien in Heidelberg ist in den letzten zweieinhalb Jahren stetig gesunken. Die längste Angebotsdauer stammt in beiden Segmenten aus Q4/2018 mit 122 Tagen bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 113,5 Tagen bei Eigentumswohnungen. Bis Q2/2020 sanken beide Segmente nur leicht, danach aber deutlich stärker. Die bisher niedrigste Vermarktungsdauer stammt für beide Segmente aus Q2/2021 mit 40,3 Tagen bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 39,4 Tagen bei Eigentumswohnungen. Die Zahl der ausgewerteten Angebote nahm im Beobachtungszeitraum ebenfalls ab. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in Q1/2019 mit 63 angeboten und die meisten Eigentumswohnungen in Q2 und Q3/2019 mit jeweils 268 Angeboten. Die geringste Angebotszahl für Ein- und Zweifamilienhäuser stammt aus Q2/2021 mit 31 Angeboten und für Eigentumswohnungen aus Q1/2021 mit 189 Angeboten. Marktbericht Heidelberg 2021 Durchschnittsalter (2020) Heidelberg 40,7 Baden-Württemberg 43,8 Deutschland 44,5 Baugenehmigungen Baufertigstellungen unter 18 Jahren 18 bis 29 Jahre 30 bis 64 Jahre 65 bis 79 Jahre über 80 Jahre ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus)6 Quellen: Gutachterausschuss Heidelberg, Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Mietpreis Euro pro m²Kaufpreis Euro pro m² ETW: Kauf- und Mietpreise in €/m² nach Bestand und Neubau ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) Insgesamt wurden 2020 1.136 Objekte am Markt für Wohnimmobilien in Heidelberg verkauft. Das entspricht einem Anstieg von 13,6 Prozent gegenüber den 1.000 Verkäufen des Jahres 2019. Auch der insgesamt erwirt- schaftete Umsatz stieg im Jahr 2020 auf den neuen Rekordwert von 523 Millionen Euro und setzt somit den Aufwärtstrend fort. Das entspricht einem Anstieg von 34,4 Prozent gegenüber den 389 Millionen Euro aus 2019. Eigentumswohnungen Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen stieg 2020 auf 967, was einem Anstieg von 18,2 Prozent ge- genüber den 818 verkauften Wohnungen des Jahres 2019 entspricht. Somit wird der steigende Trend an Transaktionen fortgesetzt. Auch der Umsatz stieg um 48,2 Prozent gegenüber 2019 und erreichte mit 364,6 Millionen Euro einen neuen Höchstwert. Der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis setzte auch seinen Aufwärtstrend fort. Die 377.042 Euro aus dem Jahr 2020 liegen um 25,4 Prozent höher als sie 300.733 Euro aus dem Jahr 2019. Die durchschnittlich gezahlten Quadratmeterpreise für Wohnungen in Heidelberg stiegen seit 2012 stetig an. Mit 5.801 Euro pro Quadratmeter liegt der Preis einer Neubauwohnung im Jahr 2020 um 79,4 Prozent höher als noch 2012. Der Preisanstieg in Bestandswohnungen fiel mit 83,2 Prozent im gleichen Zeitraum noch höher aus. 2020 lag der Preis hier bei 4.163 Euro pro Quadratmeter. Auch die Mietpreise stiegen seit 2012 kontinuierlich an. Mit 13,50 Euro pro Quadratmeter lag die Neubaumiete 2020 um 25,5 Prozent höher als im Jahr 2012. In Bestandswohnungen stieg die Miete seit 2012 um 26,3 Prozent auf 12,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020. Ein- und Zweifamilienhäuser Im Teilsegment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2020 169 Transaktionen getätigt. Das entspricht einem Rückgang der Marktaktivität um 7,1 Prozent im Vergleich zu 2019 und führte zum zweitniedrigsten Wert des Beobachtungszeitraums. Gleichzeitig stieg der Umsatz um 10,8 Prozent gegenüber 2019 und erreichte den bis- herigen Rekordwert von 158,4 Millionen Euro. Dass der Umsatz trotz sinkender Transaktionszahlen stieg, führt ebenfalls zu einem weiter steigenden Durchschnittspreis. Durch einen Preisanstieg von 19,3 Prozent gegenüber 2019 auf 937.278 Euro belegt Heidelberg nun Platz drei unter allen Städten in Deutschland. MARKTÜBERBLICK Immobilienmarkt MietpreisKaufpreis Bestand Neubau ETW EFH/ZFH7 Premiumlagen Die Toplagen für Ein- und Zweifamilienhäuser in Heidelberg sind in Neuenheim und Schlierbach zu finden. Hier schmiegen sich Reihen von freistehenden Häusern mit eigenem Garten an die Berghänge und überblicken den Neckar. Die uneingeschränkte Aussicht auf den Neckar und die Altstadt sowie der direkt angrenzende Heiligenberg ermöglichen ein idyllisches Leben in Neuenheim inmitten der Großstadt. Auch in Schlierbach liegen die begehrtes- ten Grundstücke leicht erhöht und in Waldrandlage. Die Ruhe, die vielfältigen Naherholungsmöglichkeiten und die trotzdem schnell zu erreichende Innenstadt mit sämt- lichen Versorgungs- und Bildungsangeboten überzeugen die Käufer hier. Die gleichen Faktoren machen auch die östlichen Teile der West- und Südstadt zu nachgefragten Lagen. Für ein freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus mit eigenem Garten zahlen Kaufinteressenten in diesen Lagen zwischen 1,4 und 4,3 Millionen Euro. Für alle, die die kurzen Wege und das Lebensgefühl der Innenstadt schätzen, gibt es in der Altstadt attraktive Angebote. Inmitten der mittelalterlichen Bebauung liegen moder- ne Wohnungen in den zentralsten lagen der Stadt, die ihren Bewohnern jederzeit die Möglichkeit gewähren, die Architektur der Altstadt aus dem Fenster heraus zu bewundern. Für eine solche modern ausgestattete Wohnung in zentraler Lage können Preise von 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Trendlagen Das starke Bevölkerungswachstum und die florierende Wirtschaft führen zu einer stetig steigenden Nachfrage an Wohnraum in Heidelberg. Besonders beliebt sind Ein- und Zweifamilienhäuser in Ziegelhausen, Handschuhsheim oder der Weststadt. Familien mit Kindern und Best- Ager zählen hier zu den größten Käufergruppen. Die Rückzugsmöglichkeiten eines eigenen Gartens inmitten der Großstadt sowie gute Anbindungen an ÖPNV und Versorgungsangebote gehören zu den wichtigsten Faktoren einer Kaufentscheidung. Für ein Ein- und Zweifamilienhaus in diesen Lagen erreichen die Preise 900.000 bis 1,4 Millionen Euro. Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern liegen die Preise zwischen 750.000 und 950.000 Euro. Weiter außerhalb der Innenstadt ist das Preisniveau noch deutlich niedriger. Beispielsweise in Pfaffengrund, Kirchheim oder Weiblingen sind die Preise noch deutlich erschwinglicher, weshalb diese Stadtteile auch bei Studierenden beliebt sind. Für ein Ein- und Zweifamilienhaus liegen die Preise hier zwischen 700.00 und 900.00 Euro, bei Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegt die Preisspanne zwischen 550.000 und 750.000 Euro. Eigentumswohnungen in diesen Lagen erreichen Preise von 4.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter. Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) WOHNLAGEN UND PREISE Immobilienmarkt Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage20202021 premium1.250.000 – 4.100.0001.400.000 – 4.300.000 gut850.000 – 1.250.000900.000 – 1.400.000 mittel 650.000 – 850.000700.000 – 900.000 einfach500.000 – 650.000550.000 – 700.000 Doppelhaushäften und Reihenhäuser in € Lage20202021 premium875.000 – 1.550.000950.000 – 1.700.000 gut700.000 – 875.000750.000 – 950.000 mittel 525.000 – 700.000550.000 – 750.000 einfach 325.000 – 525.000400.000 – 550.000 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20202021 premium7.900 – 9.6008.000 – 10.000 gut5.500 – 7.9006.000 – 8.000 mittel 4.100 – 5.5004.500 – 6.000 einfach2.700 – 4.1003.000 – 4.500 Miete in €/m² Lage20202021 premium 15,50 – 22,0016,00 – 24,00 gut12,00 – 15,5012,00 – 16,00 mittel 9,00 – 12,009,50 – 12,00 einfach7,00 – 9,007,50 – 9,508 Wohnlagenkarte WOHNLAGEN premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche Aussicht Das Bevölkerungswachstum in Kombina- tion mit der attraktiven Lage im Rhein- Neckar-Gebiet, der Universität und florierender Wirtschaft werden auch die Nachfrage nach Wohnraum in Heidelberg weiter steigen lassen. Durch Neubau- und Umwandlungsprojekte versucht die Stadt der Nachfrage gerecht zu werden, bisher jedoch mit begrenztem Erfolg. Auch die sehr niedrige Leerstandsquote von 0,6 Prozent und die starke Abnahme der Angebotsdauer zeigen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Heidelberg das Angebot übersteigt.9 WohnlagenkarteNext >