Marktbericht 2021 Wohnimmobilien in Fulda www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Fulda zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktu- elle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Fulda beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen die Transparenz, die Sie den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie einschätzen lässt. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert® und WertCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbind- lich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße,4 Marktbericht Fulda 2021 STANDORTINFORMATIONEN Quellen: Destatis, Empirica Regio, VPI Research (2021) Einwohner68.635 Fläche (km²) 104,1 Haushalte 31.510 Haushaltsgröße (Ø) 2,20 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) + 3.856 Prognose Einwohner in 2030 69.758 Pendlersaldo (täglich) + 26.032 Kaufkraft pro Kopf (€) 20.772 Kaufkraft indexiert (%) 93,4 Leerstandsquote (%) 3,2 Wohneigentumsquote (%) 33,3 Wohnungsbestand34.051 Vermietete Wohnungen 22.712 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²)85,8 Mit einer Bevölkerungszahl von rund 69.000 und einem Wachstum um annähernd 4.000 seit 2012 ist die Kreisstadt Fulda das Oberzentrum der Region Osthessen. Gemeinsam mit Petersberg, Künzell und Eichenzell bildet Fulda eine Stadtregion mit rund 112.000 Einwohnern. Aufgrund der Entfernung zu den nächsten größeren Städten hat Fulda eine hohe Zentralität und ist Einzugsgebiet für rund 400.000 Menschen. Zur hohen Lebensqualität der Stadt tragen vor allem das breite Kultur- und Freizeitangebot sowie die schöne Natur im Umland bei. Auch die gut erhaltene Altstadt ist ein beliebtes Ausflugsziel, nicht nur für Einheimische, auch für Touristen. So verzeichnete die Stadt 2019 um die 400.000 Gäste mit rund 700.000 Übernachtungen. Fulda weist eine starke, mittelständisch geprägte Wirtschaft auf. Zudem verzeichnet der Landkreis Fulda die niedrigste Arbeitslosenquote Hessens. Das sehr gute Schul-, Hochschul- und Ausbildungsangebot in Verbindung mit der ausgezeichneten Verkehrsanbindung durch die A7, A66 und den ICE-Bahnhof machen Fulda sowohl für Bewohner als auch für Unternehmen zu einem attraktiven Standort.5 Marktbericht Fulda 2021 ANGEBOT UND NACHFRAGE Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) 2019 wurden 1.101 Baugenehmigungen in Fulda erteilt, was einem Anstieg von 21,7 Prozent gegenüber den 905 Genehmigungen aus dem Vorjahr entspricht. Damit stieg die Zahl das zweite Jahr in Folge. Durchschnittlich wurden im Betrachtungszeitraum 852 Baugenehmigungen pro Jahr erteilt. Die Zahl der Baufertigstellungen sank 2019 auf 735, was einem Rückgang von 4,5 Prozent im Vergleich zu den 770 Fertigstellungen des Vorjahres entspricht. 2019 war der dritte Rückgang in Folge. Der Mittelwert des Betrachtungszeitraums liegt bei 706 Fertigstellungen pro Jahr. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) DEMOGRAPHIE Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Einwohner 2010 – 2030Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Verweildauer von Objekten am Markt für Wohnimmobilien in Fulda ist in den letzten zwei Jahren ein Trend zu einem schnel- leren Verkauf zu erkennen. Ein- und Zweifamilienhäuser standen im ersten Quartal 2019 für 107,5 Tage und Eigentumswohnungen für 198,6 Tage zum Verkauf. Daraufhin sanken die Zahlen in beiden Segmenten aber deutlich stärker bei den Eigentumswohnungen. Im ersten Quartal 2021 wurden in beiden Segmenten die bisher kürzesten Vermarktungsdauern mit 54,2 Tagen bei den Ein- und Zweifamilienhäusern und 36,7 Tagen bei den Eigentumswohnungen registriert. Die Zahl der angebotenen Immobilien ist im Betrachtungszeitraum gesunken und erreichte im ersten Quartal 2021 die bisher niedrigsten Werte mit 37 angebotenen Häusern und 31 angebotenen Wohnungen. Durchschnittsalter (2019) Fulda 44,2 Hessen 43,9 Deutschland 44,5 Baugenehmigungen Baufertigstellungen ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) 17% 15% 26% 21% 21%6 Immobilienmarkt MARKTÜBERBLICK Quellen: Gutachterausschuss Fulda, GfK, Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) TransaktionenGeldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Mietpreis in Euro pro m²Kaufpreis in Euro pro m² ETW ETW: Kauf- und Mietpreise in €/m² nach Bestand und Neubau MietpreisKaufpreis Bestand Neubau ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) Im Jahr 2020 wurden 387 Wohnimmobilien in Fulda verkauft. Das entspricht einem starken Anstieg von 43,9 Prozent im Vergleich zu den 270 Transaktionen des Vorjahres. Damit wird der steigende Trend der letzten Jahre fortgesetzt und der zweithöchste Wert des Betrachtungszeitraums erzielt. Eigentumswohnungen Beim Segment der Eigentumswohnungen wurden 2020 272 Verkäufe registriert, was einem starken Anstieg von 87,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch der Umsatz stieg beträchtlich und erreichte nach einem Anstieg von 115,4 Prozent den neuen Höchstwert von 63,8 Millionen Euro. Der Durchschnittspreis stieg 2020 um 14,8 Prozent auf 234.540 Euro an. Seit 2012 stiegen die Quadratmeterpreise stetig an. 2020 wurde für eine Neubauwohnung durchschnittlich 3.430 Euro pro Quadratmeter gezahlt, was einem Anstieg von 39,8 Prozent gegenüber dem Jahr 2012 entspricht. Bei Bestandswohnungen liegt der Preis 2020 mit 2.582 Euro pro Quadratmeter, sogar um 100,3 Prozent höher als 2012. Auch die Mietpreise stiegen seit 2012 an. Bei Neubauwohnungen lag der Mietpreis bei 9,90 Euro pro Quadratmeter, 28,4 Prozent höher als 2012. Der Mietpreis der Bestandswohnungen lag bei 8,11 Euro pro Quadratmeter und damit um 46,4 Prozent höher als 2012. Ein- und Zweifamilienhäuser Am Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2020 115 Verkäufe registriert, was einem Rückgang von acht Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Trotzdem befindet sich der Markt insgesamt auf einem stabilen Niveau, was auch an dem Mittelwert der letzten Jahre von 119 Transaktionen pro Jahr zu erkennen ist. Der Umsatz stieg hingegen leicht um 1,3 Prozent auf 42,4 Millionen Euro. Damit wird der steigende Umsatztrend fortgesetzt und ein neuer Höchstwert erreicht. Auch der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis für ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus stieg 2020 um 10,1 Prozent auf 368.835 Euro und auch hier setzt sich der steigende Trend fort. EFH/ZFH7 Immobilienmarkt WOHNLAGEN UND PREISE Insgesamt beobachtet VON POLL IMMOBILIEN, dass es unverändert ein sehr knappes Angebot sowohl an Bestandsimmobilien, aber auch an Baugrundstücken gibt. Gesucht werden besonders Einfamilienhäuser, vermehrt auch Mehrfamilienhäuser im Bestand im Innenstadtbereich. Premiumlagen Zu den begehrtesten Lagen in Fulda zählt die Altstadt mit ihrem mittelalterlichen Charme, den gut erhaltenen Fachwerkhäusern, barocken Ensemblen und dem bunten Stadtleben. Am Frauenberg hingegen findet man prächtige Villen, deren Bau auf den Beginn des 20. Jahrhunderts fällt. Der weite Blick, eine hohe Durchgrünung und auch die Nähe zur Innenstadt sind die Argumente für eine hohe Nachfrage nach Immobilien in dieser Lage. Interessenten sehen hier weiteres Wertsteigerungspotenzial. Außerhalb der Stadt in Petersberg mit dem Quartier am Südhang des Rauschenbergs und in Künzell mit den Gebieten südwestlich der Turmstraße, sind weitere Premiumlagen zu finden. Häufig bestechen die Anwesen auch hier durch ihren freien Blick auf die Stadt und das Umland. Die Bebauung ist geprägt durch freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Abseits von Hauptverkehrsachsen sind sie besonders beliebt. Die Entfernung zur Innenstadt Fuldas beträgt von beiden Standorten mit dem Auto 10 bis 15 Minuten. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in Premiumlagen bewegen sich die Preise hier zwischen 550.000 Euro und 1,6 Millionen Euro. Für Neubau-Eigentumswohnungen sind im Frauenberg-Quartier Preise bis zu 5.300 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Trendlagen Neben den klassisch guten Lagen richtet sich der Fokus der Suchkunden bedingt durch das knappe Angebot vermehrt auf die Neubaugebiete wie Sickels und aktuell Haimbach. Doch auch für Bestandsimmobilien in den Fuldaer Neubaugebieten der 1960er und 70er Jahre (zum Beispiel Ziehers-Nord und -Süd, Teile des Aschenbergs und von Niesig) können Eigentümer, beispielsweise nach einem Generationenwechsel, mit einer kurzen Vermarktungsdauer rechnen. Die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern bewegen sich hier zwischen 375.000 und 850.000 Euro. Eigentumswohnungen erzielten Verkaufspreise bis zu 4.100 Euro pro Quadratmeter. Aussicht Trotz vieler Aktivitäten der Stadtpolitik zur Ausweisung neuer Baugebiete und Schaffung zusätzlichen Wohnraums übersteigt die Nachfrage das Angebot. Denn wichtige Rahmenbedingungen sind unverändert: Durch niedrige Bauzinsen, Mangel an Bauland und Objekten, Mangel an attraktiven Anlage-Alternativen sowie zunehmenden Zuzug von Fachkräften, steigt die Wohnungsnachfrage weiter. Daher ist davon auszugehen, dass die Immobilienpreise in den guten und sehr guten Lagen der Stadt tendenziell weiter steigen werden. Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Lage20202021 premium520.000 – 1.450.000550.000 – 1.600.000 gut375.000 – 700.000375.000 – 850.000 mittel265.000 – 590.000345.000 – 610.000 einfach225.000 – 410.000230.000 – 430.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20202021 premium380.000 – 595.000440.000 – 710.000 gut280.000 – 470.000350.000 – 565.000 mittel240.000 – 375.000240.000 – 400.000 einfach190.000 – 280.000190.000 – 290.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20202021 premium3.100 – 5.2003.400 – 5.300 gut2.300 – 3.7002.300 – 4.100 mittel1.900 – 3.0002.000 – 3.700 einfach1.100 – 2.0001.300 – 2.400 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20202021 premium6,30 – 13,006,60 – 13,80 gut5,30 – 10,505,60 – 11,50 mittel4,80 – 8,505,20 – 9,90 einfach3,70 – 6,503,90 – 8,80 Miete in €/m² Wohnlagen premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche Wohnlagenkarte 8 Wohnlagenkarte 9Next >