MARKTBERICHT 2019Wohnimmobilien in BerlinVERKAUF | VERMIETUNG | INVESTMENTwww.von-poll.comwww.von-poll.comVON POLL IMMOBILIEN ist ein traditionsbewusstes Maklerunternehmen mit Hauptsitz in Frankfurt am Main. Mit mehr als 300 Shops und über 1.200 Kollegen gehört es zu den größten Maklerhäusern Europas.Wir bieten anspruchsvollen Kunden das, was sie überall von uns erwarten können: Verlässlichkeit, Begeisterung und Bestleistungen bei der Vermittlung von wertbeständigen Wohn- und Geschäftsimmobilien.FÜR SIE IN DEN BESTEN LAGEN.4 Sehr geehrte Damen und Herren,ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Berlin zu präsentieren. Als politisches Zentrum und Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland ist Berlin weltweit bekannt. Die Stadt gehört zu den am schnellsten wachsenden Metropolen Europas und zeichnet sich durch Weltoffenheit und kulturelle Vielfalt aus. Wie kaum eine andere Stadt lebt Berlin von sei-nem permanenten Wandel sowie seiner Innovationskraft. Auch der Immobilienmarkt gehört zu den dynamischsten in ganz Deutschland. Als traditionsbewusstes Maklerhaus freut sich VON POLL IMMOBILIEN, Ihnen durch den vorliegenden Marktbericht einen Überblick über diesen Markt zu verschaffen.Die vorliegende Analyse unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt in Berlin besser einzuschätzen. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat hierzu sowohl interne als auch externe Daten ausgewertet und bietet Ihnen damit die Transparenz, die zur realistischen Einschätzung des Marktes für Wohnimmobilien erforderlich ist.Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienberater (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert® und WertCert®) schätzen gern professionell den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein – kostenfrei und unverbindlich. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Mitarbeiter bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns darauf, Sie persönlich zu beraten.Beste GrüßeBeata von PollVorwort5Standortinformationen 6Zeitliche Entwicklung Bevölkerung und Bautätigkeit 7Marktaktivität 8Durchschnittspreis nach Segment 9Quadratmeterkaufpreis Eigentumswohnungen 10Entwicklung der Wohnungsgrößen 11Premiumimmobilien 12Berlin im Top-7-Vergleich 13Wohnlagenkarte Berlin 14Marktüberblick der Bezirke 16Impressum 42InhaltSHOP MITTESHOP PANKOWSHOP CITY-WESTSHOP GRUNEWALDSHOP SPANDAUSHOP LICHTERFELDE/LANKWITZSHOP NIKOLASSEE/WANNSEESHOP TEMPELHOFSHOP TREPTOW-KÖPENICKSHOP HERMSDORFSHOP BARNIMSHOP STRAUSBERGSHOP FÜRSTENWALDESHOP KÖNIGSWUSTERHAUSENSHOP KLEINMACHNOWSHOP POTSDAMSHOP WERDERSHOP NAUENSHOP ORANIENBURGCOMMERCIALWIR SIND 20 MAL IN UND UM BERLIN FÜR SIE VOR ORT6 Standortinformationen Berlin – Bundeshauptstadt, Regierungssitz, Touristenmagnet und Wohnort von aktuell über 3,75 Millionen Menschen. Doch Berlin ist mehr als das Reichstagsgebäude, der Alexanderplatz, der Fernsehturm oder das Brandenburger Tor. Seit der Wende vor knapp 30 Jahren ist Berlin vor allem eines: eine Stadt im Wandel. Heute gilt Berlin sowohl bei Bewohnern als auch Unternehmen als eine der angesagtesten Städte Deutschlands. Mit gut 15,8 Prozent der 1.550 registrierten Start-ups in Deutschland ist Berlin, nach Nordrhein-Westfalen mit 19 Prozent aller Start-ups, der Standort mit den zweitmeisten Firmengründungen in Deutschland. Doch auch bei etablierten international tätigen Unternehmen gewinnt Berlin zunehmend an Bedeutung. Dieser Wandel betrifft nicht nur die Wirtschaftslage, sondern auch die Wohntrends in den zwölf Bezirken, die in mehrfacher Hinsicht von Vielfalt geprägt sind. Während die innerstädtischen Bezirke wie Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg dank ihres pulsierenden Nachtlebens mit Bars, Restaurants und Nachtclubs vor allem bei jungen Studenten und Berufstätigen hoch im Kurs stehen, suchen Familien bevorzugt in den Randbezirken wie Treptow-Köpenick oder Steglitz-Zehlendorf nach Ruhe und Idylle im Grünen. Auch die Infrastruktur kann im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen mithalten. Mit Tegel und Schönefeld gibt es sowohl im Westen als auch im Osten der Stadt einen internationalen Flughafen. Der Berliner Hauptbahnhof mit täglich über 300.000 Reisenden ist einer der wichtigsten Knotenpunkte der Region unter anderem mit Direktverbindungen nach Hamburg, Frankfurt oder München. Zudem ermöglicht das eng getaktete U-Bahn-, Bus- und Straßenbahnnetz eine schnelle und flexible autofreie Fortbewegung. All diese positiven Entwicklungen und der damit verbundene Zuwachs der Bevölkerung haben sich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar gemacht. So verzeichnete Berlin bundesweit mit den höchsten Anstieg bei der Nettokaltmiete in den vergangenen zehn Jahren. 2008 lag diese im Durchschnitt noch bei 5,15 Euro pro Quadratmeter und Ende 2018 bei 9,87 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von rund 92 Prozent. 7Zeitliche Entwicklung Bevölkerung und BautätigkeitEinwohner Mit aktuell knapp 3,75 Millionen Einwohnern hat die Bevölkerungszahl in Berlin 2018 den Höchststand im dar-gestellten Zeitraum erreicht. Den ersten deutlichen Anstieg verzeichnete die Stadt zwischen den Jahren 1983 und 1993. Damals stieg die Bevölkerungszahl von rund 3,04 Millionen um über 14 Prozent auf circa. 3,47 Millionen. Eine weitere erhebliche Zunahme der Einwohner um 12,7 Prozent fand dann von 2011 bis 2018 statt. Für das Jahr 2030 erwartet das Bundesamt für Statistik einen Bevölkerungsstand von rund 3,83 Millionen Menschen.Baugenehmigungen für Wohnungen Die Zahl der genehmigten Wohnungen ist in Berlin in den letzten Jahren rasant gestiegen. Während 2005 nur 3.224 Baugenehmigungen erteilt wurden, waren es im Rekordjahr 2016 25.052. Das entspricht einer Erhöhung um 677 Prozent. In den Jahren 2017 (24.743 Genehmigungen) und 2018 (24.218 Genehmigungen) flacht die Kurve zwar etwas ab, bewegt sich aber immer noch auf einem überdurchschnitt-lichen Niveau über den Darstellungszeitraum betrachtet. In Pankow wurden 2018 dabei mit 3.693 die meisten Baugenehmigungen erteilt, gefolgt von Treptow-Köpenick mit 3.288 und Mitte mit 3.148.Baufertigstellung von Wohnungen Auch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen hat sich seit 2006 Jahre positiv entwickelt. Mit Ausnahme von 2008 auf 2009 wurden jedes Jahr mehr neue Wohnungen gebaut als im vorherigen Jahr. Im Vergleich zu 2006 hat sich die Zahl der Baufertigstellungen im Jahr 2018 mehr als vervierfacht. 2018 wurde mit 16.706 Baufertigstellungen der höchste Wert im Betrachtungszeitraum registriert. Die meisten davon entfallen auf Treptow-Köpenick (2.545). Der jährliche Bedarf an neuen Wohnungen beträgt in Berlin circa 20.000 Einheiten. Aufgrund der hohen Zahl an Baugenehmigungen scheint dieses Ziel für die kommenden Jahre realistisch.Zensus 2011Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2019)8 RangBezirk2018% zu 20171Charlottenburg-Wilmersdorf 3.434 € 11,9 %2Steglitz-Zehlendorf 2.545 € 6,1 %3Friedrichshain-Kreuzberg 2.204 € 7,1 %4Mitte 2.165 € -8,5 %5Pankow 2.037 € 4,0 %6Treptow-Köpenick 1.621 € 0,1 %7Tempelhof-Schöneberg 1.505 € 5,6 %8Reinickendorf 1.336 € 17,6 %9Spandau 1.295 € 11,5 %10Neukölln 1.017 € 3,5 %11Lichtenberg 936 € -1,1 %12Marzahn-Hellersdorf 508 € 2,4 %BERLIN 1.769 € 3,4 %RangBezirk2018% zu 20171Charlottenburg-Wilmersdorf 7,95 -3,9 %2Friedrichshain-Kreuzberg 6,26 -6,3 %3Mitte 6,19 -21,2 %4Treptow-Köpenick 6,13 -15,1 %5Steglitz-Zehlendorf 6,13 -3,2 %6Pankow 6,12 -4,4 %7Tempelhof-Schöneberg 5,2 -6,9 %8Spandau 5,0 -9,2 %9Reinickendorf 4,6 -2,0 %10Neukölln 3,8 -9,8 %11Lichtenberg 3,3 -24,3 %12Marzahn-Hellersdorf 1,8 -38,5 %BERLIN 5,3 -10,7 %Geldumsatz pro EinwohnerDie beiden höchsten Werte beim Ranking des Geldumsatzes pro Einwohner finden sich in den beiden südwestlichen Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf (3.434 Euro) und Steglitz-Zehlendorf (2.545 Euro). Der Grund hierfür sind die vergleichsweise hohen Immobilienpreise bei einer eher durchschnittlichen Einwohnerdichte. Es folgt auf Rang drei der am dichtesten besiedelte Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit einem Umsatz von 2.204 Euro pro Kopf. Die größte Veränderung gegenüber 2017 verzeichnete Reinickendorf (1.336 Euro) auf Platz acht mit einer Steigerung von 17,6 Prozent. Auf den hinteren Plätzen liegen die Bezirke Lichtenberg mit 936 Euro und Marzahn-Hellersdorf mit 508 Euro. Dort liegen die Immobilienpreise deutlich unter dem Niveau der Toplagen.MarktaktivitätVerkäufe pro 1.000 EinwohnerDas Ranking der Verkäufe von Wohnimmobilien pro 1.000 Einwohner führt ebenfalls der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem Wert von 7,95 an. Die Plätze zwei bis sechs werden von Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Treptow-Köpenick, Steglitz-Zehlendorf und Pankow belegt, die mit Werten zwischen 6,26 und 6,12 in etwa gleichauf liegen. Erst in Tempelhof-Schöneberg ist die Zahl mit 5,2 deutlich geringer. Dabei fällt auf, dass in allen zwölf Bezirken die Werte gegenüber 2017 rückläufig waren. Am deutlichsten war dies in Lichtenberg mit einem Minus von 24,3 Prozent und in Marzahn-Hellersdorf mit einem Rückgang um 38,5 Prozent der Fall. Dort entfallen auf 1.000 Einwohner nur 3,3 beziehungsweise 1,8 Transaktionen.5083.4341.550Geldumsatz 2018 pro Einwohner (Euro)1,87,955,0Transaktionen 2018 pro 1.000 Einwohner Quellen: Gutachterausschuss Berlin, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, VON POLL IMMOBILIEN Research (2019)SpaReiPanM-HT-KMitC-WS-ZLicF-KT-SNeuSpaReiPanM-HT-KMitC-WS-ZLicF-KT-SNeu9Durchschnittspreis nach BezirkenRangBezirk2018% zu 20171Charlottenburg-Wilmersdorf 387.016 € 10,5 %2Friedrichshain-Kreuzberg 350.643 € 14,0 %3Mitte 345.563 € 14,9 %4Pankow 326.587 € 7,8 %5Steglitz-Zehlendorf 301.344 € 10,0 %6Lichtenberg 273.342 € 14,8 %7Tempelhof-Schöneberg 266.327 € 10,4 %8Treptow-Köpenick 241.014 € 16,8 %9Neukölln 237.168 € 18,4 %10Reinickendorf 216.346 € 21,3 %11Marzahn-Hellersdorf 205.645 € -2,6 %12Spandau 200.130 € 22,5 %BERLIN 305.579 € 13,5 %RangBezirk2018% zu 20171Mitte* 2.990.000 € 295,9 %2Charlottenburg-Wilmersdorf 2.433.020 € 73,2 %3Friedrichshain-Kreuzberg* 937.820 € 90,9 %4Steglitz-Zehlendorf 850.228 € 4,7 %5Tempelhof-Schöneberg 466.307 € 29,6 %6Reinickendorf 459.062 € 15,7 %7Spandau 422.624 € 14,3 %8Pankow 391.310 € 16,0 %9Lichtenberg 386.105 € -4,2 %10Neukölln 355.508 € 1,6 %11Treptow-Köpenick 345.808 € 13,3 %12Marzahn-Hellersdorf 343.763 € 6,8 %BERLIN 511.113 € 16,2%Durchschnittspreis EigentumswohnungDie höchsten Preise für Eigentumswohnungen in Berlin finden sich insbesondere in den zentrumsnahen Bezirken sowie in Charlottenburg-Wilmersdorf. Hier kostete eine Eigentumswohnung 2018 im Schnitt 387.016 Euro und damit knapp elf Prozent mehr als 2017. Auf Platz zwei und drei folgen die Szenebezirke Friedrichshain-Kreuzberg mit 350.643 Euro und Mitte mit 345.563 Euro. Hier wurde gegenüber 2017 ein Anstieg um 14 beziehungsweise 14,9 Prozent registriert. Der signifikanteste Anstieg wurde jedoch in den beiden Bezirken am westlichen Stadtrand, Reinickendorf und Spandau, verzeichnet. So lag Reinickendorf mit 216.346 Euro um 21,3 Prozent über dem Vorjahreswert, Spandau mit 200.130 Euro sogar 22,5 Prozent.Durchschnittspreis Ein-/ZweifamilienhausDer höchste Durchschnittspreis für ein Ein- oder Zweifamilien-haus wurde 2018 in Mitte mit rund drei Millionen Euro re-gistriert. Aufgrund von jedoch nur vier Verkäufen ist dieser Wert weniger repräsentativ. Auf Platz zwei liegt Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem Durchschnittspreis von 2.433.020 Euro – ein deutlicher Vorsprung vor Friedrichshain-Kreuzberg (937.820 Euro) und Steglitz-Zehlendorf (850.228 Euro). Wesentlich günstiger sind dagegen die Preise in den östlichen Randbezirken Lichtenberg, Neukölln, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick. Hier kostete ein Ein- oder Zweifamilienhaus 2018 im Schnitt weniger als 400.000 Euro. Die deutlichsten Preissteigerungen gegenüber 2017 verzeichneten die gefragten Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf mit 73,2 Prozent und Friedrichshain-Kreuzberg mit 90,9 Prozent.200.130387.016270.000Durchschnittspreis 2018 ETW (Euro)343.7632.990.000450.000Durchschnittspreis 2018 EFH/ZFH (Euro)Quellen: Gutachterausschuss Berlin, VON POLL IMMOBILIEN Research (2019)*Im Bezirk gab es nur fünf oder weniger Verkäufe.SpaReiPanM-HT-KMitC-WS-ZLicF-KT-SNeuSpaReiPanM-HT-KMitC-WS-ZLicF-KT-SNeuNext >