www.von-poll.com Marktbericht 2021/2022 Wohnimmobilien in Deutschland4Marktbericht 2021/2022 Wohnimmobilien in Deutschland VON POLL IMMOBILIENSehr geehrte Damen und Herren, wir freuen uns, Ihnen auch in diesem Jahr den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Deutschland zu präsentieren. Der Immobilienmarkt in Deutschland steht derzeit vor besonderen Herausforderungen. Die globale Corona-Pandemie ist sowohl für die Gesellschaft, als auch die Wirtschaft eine Bewährungsprobe. Die steigende Inflation mit sich erhöhenden Teuerungsraten bei zugleich ungebrochen hoher Nachfrage sind auch für die Immobilienwirt- schaft von enormer Bedeutung. Dieser Bericht beleuchtet die span- nende Frage, inwiefern sich diese Effekte auf dem deutschen Immo- bilienmarkt bemerkbar machen und inwieweit räumliche Disparitäten erkennbar sind. Zudem fassen wir das Know-how unseres Netzwerkes und das externer Datenquellen für Sie zusammen. Für jede der betrachteten 50 Städte finden Sie im Folgenden übersichtliche Wohnlagenkarten, Preistabellen und Prognosen. Das Marktgeschehen wird durch Um- satzzahlen sowie sozio-ökonomische Daten dokumentiert. Das traditionsbewusste Maklerunternehmen VON POLL IMMOBILIEN verfügt mit europaweit mehr als 350 Shops und rund 1.500 Kollegin- nen und Kollegen über ein ausgezeichnetes Netzwerk von qualifizier- ten Immobilienexperten. Deren Erfahrung und persönlicher Einsatz resultieren in einer erfolgreichen Immobilienvermittlung. Wir freuen uns darauf, Sie persönlich zu beraten, und wünschen Ihnen eine informative Lektüre. Liebe Leserin, lieber Leser, Beata von Poll Vorwort6 Inhaltsverzeichnis 3130 SKr. = Stadtkreis; LKr. = Landkreis; fett = in diesem Bericht aufgeführt Vergleiche und RankingsVergleiche und Rankings BerlinBerlin HamburgHamburg DüsseldorfDüsseldorf KölnKöln Frankfurt am MainFrankfurt am Main StuttgartStuttgart 0 bis 5 % 5 bis 10 % 10 bis 20 % 20 bis 30 % 30 bis 40 % 40 bis 50 % 50 bis 75 % – 20 bis – 10 % – 10 bis – 5 % VERÄNDERUNG KAUFPREIS EIGENTUMSWOHNUNGEN 2019 – 2020 TOP 10 STEIGERUNGEN UND RÜCKGÄNGE RangStadt/LandkreisVeränderungPreis 2019 1Jerichower Land+189,9 % 51.111 € 2Lüchow-Dannenberg+124,9 % 51.429 € 3Nordhausen+96,9 % 50.794 € 4Altmarkkreis Salzwedel+81,5 % 64.286 € 5Mansfeld-Südharz+77,7 % 46.774 € 6Oberspreewald-Lausitz+77,2 % 103.448 € 7Nienburg (Weser)+73,1 % 103.390 € 8Oberhavel+69,0 % 166.285 € 9Teltow-Fläming+66,2 % 118.430 € 10Unstrut-Hainich-Kreis+59,6 % 69.620 € – 5 bis 0 % Während das Preisniveau in den meisten der Top-8- Städten bereits sehr hoch ist und auch weiter steigt sind die stärksten Preisanstiege in B- und C-Städten zu beobachten. Mit 25,4 Prozent gab es den größten Preisanstieg gegenüber 2019 in Heidelberg. Darauf folgen Oldenburg mit 23 Prozent und Koblenz mit 22,3 Prozent auf Platz zwei und drei. In den zehn Städten mit dem höchsten Preisanstieg gibt es mit Halle (Saale) auf Platz sieben nur eine Stadt in Ostdeutschland und keine der Top-8-Städte. Erst auf Platz elf folgt Frankfurt am Main mit einem Anstieg von 16 Prozent und auf Platz 13 liegt Hamburg mit 14,5 Prozent. Auf Platz 36 liegt Köln, die niedrigplatzierteste der Top-8-Städte, mit einem Preisanstieg von 4,3 Prozent. Preisrückgänge gab es in sieben der 50 Städte. Die stärksten davon in Magdeburg mit -12,4 Prozent, Duisburg mit -11,6 Prozent und Chemnitz mit -5,5 Prozent. Die größten Preisanstiege zu 2019 entfielen auf ländlich geprägte Landkreise, da die vergleichsweise geringen Verkaufszahlen von Eigentumswohnungen hier zu einer großen Volatilität des Marktes führen kann. Mit 189,9 Prozent führt das Jerichower Land hier das Ranking an. Darauf folgen die Landkreise Lüchow-Dannenberg mit 124,9 Prozent und Nordhausen mit 96,9 Prozent. Den größten Preisanstieg im urbanen Raum gab es in der Stadt Herne, wo die Preise um 40,6 Prozent stie- gen, wodurch die Stadt Platz 18 im Ranking belegte. Frankfurt an der Oder liegt mit einer Steigerung um 30,6 Prozent auf Platz 28 und Jena mit 29 Prozent auf Platz 31. Heidelberg, das unter den Top-50-Städten die Liste anführte findet sich im bundesweiten Vergleich nur noch auf dem vierundvierzigsten Rang wieder. Der größte Preisrückgang wurde in Zweibrücken mit -55 Prozent registriert. Darauf folgen der Landkreis Erlangen-Höchststadt mit -29,6 Prozent und die Stadt Landshut mit -26,8 Prozent. Insgesamt gab es deutschlandweit 59 Landkreise in denen die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2020 niedriger wa- ren als im Jahr 2019. Ipsam quas que vendis volupta temquam qui odis dem am, comnihiliqui quis nonsedi aspiciatus esequatquid que dit arcimaximus eium quam quiaepe dolorei umquat.Voluptatem unt. Voluptatem que molum est aut quas. comnihiliqui quis nonsedi. Jerichower Land hier das Ranking an. Darauf folgen die Landkreise Lüchow-Dannenberg mit 124,9 Prozent und Nordhausen mit 96,9 Prozent. RangStadtVeränderungPreis 2019 1Heidelberg+25,4 % 300.733 € 2Oldenburg+23,0 % 198.618 € 3Koblenz+22,3 % 207.183 € 4Osnabrück+21,8 % 141.436 € 5Aachen+20,9 % 168.082 € 6Saarbrücken+20,1 % 132.628 € 7Halle (Saale)+18,1 % 165.587 € 8Ulm+17,4 % 277.131 € 9Heilbronn+16,9 % 210.384 € 10Ingolstadt+16,4 % 271.571 € 11Frankfurt am Main+16,0 % 423.326 € 12Rostock+15,4 % 201.708 € 13Hamburg+14,5 % 439.047 € 14Bonn+14,4 % 242.550 € 15Freiburg im Breisgau+13,9 % 297.429 € 16Bielefeld+13,9 % 156.228 € 17Braunschweig+13,7 % 207.955 € 18Bremen+10,6 % 181.378 € 19Kiel+10,2 % 190.497 € 20Düsseldorf+9,4 % 365.660 € 21Leipzig+9,2 % 186.626 € 22Berlin+8,8 % 337.622 € 23Mannheim+8,7 % 241.724 € 24München+8,4 % 535.043 € 25Karlsruhe+8,4 % 253.419 € 26Schwerin+8,4 % 203.264 € 27Essen+8,2 % 156.997 € 28Potsdam+8,1 % 296.442 € 29Wiesbaden+7,4 % 292.959 € 30Wuppertal+6,5 % 105.701 € 31Stuttgart+6,5 % 349.219 € 32Würzburg+6,1 % 248.143 € 33Münster+5,6 % 257.461 € 34Augsburg+5,1 % 248.580 € 35Kassel+4,7 % 159.150 € 36Köln+4,3 % 296.782 € 37Dresden+4,2 % 190.954 € 38Darmstadt+4,1 % 281.307 € 39Mainz+3,0 % 286.786 € 40Nürnberg+2,3 % 251.015 € 41Trier+1,6 % 227.568 € 42Hannover+1,6 % 214.629 € 43Erfurt+1,4 % 168.361 € 44Erlangen–1,3 % 277.094 € 45Lübeck–1,6 % 273.727 € 46Regensburg–2,4 % 310.893 € 47Dortmund–4,7 % 157.002 € 48Chemnitz–5,5 % 117.065 € 49Duisburg–11,6 % 115.320 € 50Magdeburg–12,4 % 150.516 € RangStadt/LandkreisVeränderungPreis 2019 401Zweibrücken–55,0 % 344.595 € 400Erlangen-Höchstadt–29,6 % 395.556 € 399Landshut (Skr.)–26,8 % 298.172 € 398Weilheim-Schongau–25,0 % 346.336 € 397Spree-Neiße–22,7 % 117.647 € 396Saale-Holzland-Kreis–21,0 % 74.242 € 395Pirmasens–20,3 % 93.333 € 394Greiz–19,2 % 52.083 € 393Barnim–18,9 % 206.415 € 392Dahme-Spreewald–17,7 % 262.778 € LeipzigLeipzig Skr. LandshutSkr. Landshut Landkreis TuttlingenLandkreis Tuttlingen LKr. Jerichower LandLKr. Jerichower Land Lkr. Nordhausen Lkr. Nordhausen Lkr. Erlangen-HöchstadtLkr. Erlangen-Höchstadt Lkr. ZweibrückenLkr. Zweibrücken Top-8-StadtTop-8-Stadt Top-3-SteigerungTop-3-Steigerung Top-3-RückgangTop-3-Rückgang LKr. Lüchow-DannenbergLKr. Lüchow-Dannenberg unter – 20 % über 75 % MünchenMünchen Quellen: Gutachterausschüsse, Gewos, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021)Quellen: Gutachterausschüsse, Gewos, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Ø DEUTSCHLAND: +7,2 % Einführung 8 Marktentwicklung 8 Vergleiche und Rankings 10 Europa 10 Bundesländer 12 Stadt- und Landkreise 16 Leitfaden 37 Einzelbetrachtung der Standorte 38 Impressum 141 7170 TransaktionenGeldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Wohnlagenkarte Bevölkerung: 764.104 (2020) Bevölkerungsprognose: 834.700 (2030) Wohnungsgröße: 70,9 (Ø in m²) Baugenehmigungen: 4.228 Wohnungen (2020) Haushalte: 393.815 (2020) Kaufkraft: 26.372 € (113,5 %) je Einwohner | D = 100 % (2020) Kaufpreisfaktor: 37,6 | 2,66 (für Wohnungen in Jahren | Rendite in %) Baufertigstellungen: 4.675 Wohnungen (2020) Kaufpreis in €/m² Quadratmeterpreis Eigentumswohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² Wohnlagen premium gut mittel einfach ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) Angebotsdauer und Zahl der Angebote in Tagen und ausgewerteten Angeboten Frankfurt am MainFrankfurt am Main Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Quellen: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Empirica Regio, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Mietpreis in €/m² Preise und Mieten 2021 Lage Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in € Doppelhaushälften und Reihenhäuser in €Eigentumswohnungen in €/m²Miete in €/m² premium1.700.000 – 12.000.0001.200.000 – 5.500.00012.000 – 20.00019,00 – 30,00 gut850.000 – 2.600.000750.000 – 1.400.0007.500 – 14.00015,50 – 22,00 mittel 575.000 – 900.000525.000 – 800.0004.250 – 8.00010,50 – 17,00 einfach480.000 – 675.000335.000 – 550.0002.700 – 4.5007,50 – 11,00 Quellen: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, GfK, Empirica Regio, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) EFH/ZFH ETW MietpreisKaufpreis Bestand Neubau FRANKFURT AM MAIN 1312 LÄNDER EUROPA Quellen: Eurostat, Numbeo, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021)Quellen: Eurostat, Numbeo, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Europa-VergleichEuropa-Vergleich METROPOLEN EUROPA Im Vergleich der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Stadtkern liegt Deutschland auf dem vierten Platz mit einem durchschnittlichen Preis von 5.332 Euro pro Quadratmeter. Angeführt wird das Ranking von der Schweiz mit einem Preis von 11.188 Euro in City-Lage und Luxemburg mit 10.707 Euro pro Quadratmeter. Mit einem großen Abstand zu den beiden Spitzenrängen liegt Norwegen auf Platz drei, dort kostet eine solche Eigentumswohnung durchschnittlich 5.793 Euro pro Quadratmeter. Die niedrigsten Preise des Top-15 Rankings gibt es in Italien mit 3.154 Euro pro Quadratmeter. Knapp davor liegen Belgien mit 3.286 Euro und Island mit 3.768 Euro pro Quadratmeter. Bei der Betrachtung der Preise in Stadtrandlage gibt es einige Verschiebungen im Ranking. Hier findet sich Luxemburg mit 8.178 Euro vor der Schweiz mit 7.638 Euro pro Quadratmeter. In Deutschland liegt der Preis bei 3.686 Euro, wodurch es von den Nachbarländern Österreich und Frankreich überholt wird. Auch bei den Stadtrandpreisen belegen Italien mit 2.408 Euro und Belgien mit 2.640 Euro pro Quadratmeter die letzten beiden Plätze. Insgesamt gibt es ein klares geographisch beeinflusstes Preisgefüge in Europa. Im Top-15 Ranking finden sich mit der Ausnahme Italiens nur nord- und westeuropäische Länder. Das Ranking der teuersten Metropolen Europas mit über 750.000 Einwohnern wird von der britischen Hauptstadt London angeführt. Eine Eigentumswohnung in Innenstadtlage kostet dort durchschnittlich 14.648 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz zwei liegt Paris mit 13.037 Euro und auf Platz drei folgt mit München die erste deutsche Stadt mit 11.750 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt am Main belegt mit 7.939 Euro den siebten Platz und liegt damit beispielsweise unter anderem vor der Modestadt Mailand mit 7.584 Euro pro Quadratmeter. Im gesamten Top-15 Ranking ist Deutschland mit vier Städten vertreten, während Italien und das Vereinigte Königreich mit jeweils zwei Städten vertreten sind. Die Schlusslichter dieses Rankings sind Madrid mit 5.601 Euro und Moskau mit 5.604 Euro pro Quadratmeter. Im Ranking der Preise am Stadtrand liegt Paris auf dem ersten Platz. Mit 9.618 Euro pro Quadratmeter liegt die französische Hauptstadt hier vor München, das mit 8.592 Euro pro Quadratmeter den zweiten Platz belegt. London fällt in diesem Ranking auf Platz drei zurück und erreicht 7.194 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt am Main klettert um drei Ränge und liegt mit 6.128 Euro auf Platz vier. Durch die Begrenzung auf Städte mit über 750.000 Einwohnern sind einige hochpreisige Städte nicht im Ranking aufgenommen. So weisen beispielsweise die Städte Genf, Zürich und Luxemburg weisen einen Kaufpreis von über 12.000 Euro in City-Lage auf. RangLand*2020 (Stadtkern) 2020 (Randlage) 1Schweiz 11.188 €/m² 7.638 €/m² 2Luxemburg10.707 €/m²8.178 €/m² 3Norwegen 5.793 €/m² 4.002 €/m² 4Deutschland 5.332 €/m² 3.686 €/m² 5Österreich 5.225 €/m² 3.770 €/m² 6Frankreich 5.144 €/m² 3.756 €/m² 7Dänemark 5.054 €/m² 3.495 €/m² 8Großbritannien 4.996 €/m² 3.527 €/m² 9Finnland 4.978 €/m² 2.876 €/m² 10Schweden 4.872 €/m² 3.235 €/m² 11Niederlande 4.189 €/m² 3.222 €/m² 12Irland 3.981 €/m² 2.853 €/m² 13Island 3.768 €/m² 2.980 €/m² 14Belgien 3.286 €/m² 2.640 €/m² 15Italien 3.154 €/m² 2.408 €/m² 500 bis 1.000 1.000 bis 2.000 2.000 bis 3.000 3.000 bis 4.000 4.000 bis 5.000 5.000 bis 7.500 über 7.500 Kaufpreis von Eigentumswohnungen in Städten (2020 in €/m²) *ohne die Kleinstaaten Andorra, Liechtenstein, Malta, Monaco, San Marino und Vatikanstadt. Kaufpreis von Eigentumswohnungen in Großstädten über 750.000 Einwohner (2020 in €/m²) DE GB IR FR NL BE CH AT NO SE FI IT PTES RU DK IS CZ PL UA TR BY EE LV LT GR RO HU SK SIHR BARS BG SI ME AL MK XK RangStadt*2020 (Stadtkern) 2020 (Randlage) 1London 14.648 €/m² 7.194 €/m² 2Paris 13.037 €/m² 9.618 €/m² 3München 11.750 €/m² 8.592 €/m² 4Stockholm 10.276 €/m² 5.793 €/m² 5Amsterdam 8.862 €/m² 5.985 €/m² 6Wien 8.652 €/m² 4.924 €/m² 7Frankfurt a. Main 7.939 €/m² 6.128 €/m² 8Mailand 7.584 €/m² 3.486 €/m² 9Hamburg 7.522 €/m² 4.610 €/m² 10Berlin 6.715 €/m² 4.221 €/m² 11Rom 6.644 €/m² 3.305 €/m² 12Leeds 6.333 €/m² 3.760 €/m² 13Prag 5.928 €/m² 4.070 €/m² 14Moskau 5.604 €/m² 2.675 €/m² 15Madrid 5.601 €/m² 3.175 €/m² *ab 750.000 Einwohner. 2 1 3 4 5 7 6 8 9 10 11 12 13 14 15 1 Rang Randlage Stadtkern 6.500 €/m² 12.500 €/m² 1514 BUNDESLÄNDER DEUTSCHLAND Quellen: Gutachterausschüsse, Gewos, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021)Quellen: Gutachterausschüsse, Empirica-Regio, Gewos, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Bundesländer im VergleichBundesländer im Vergleich Transaktionen und Geldumsatz pro Einwohner In der untenstehenden Grafik wird der Geldumsatz pro Einwohner und die Transaktionen pro 1.000 Einwohner für jedes Bundesland ins Verhältnis zueinander gesetzt. Durch die Verbindung der Punkte je Bundesland werden die Veränderungen der beiden Indikatoren dargestellt. Den höchsten Geldumsatz pro Einwohner gibt es bundesweit in Hamburg mit 2.877 Euro, dicht gefolgt von Bayern mit 2.719 Euro. Hamburg verzeichnete ebenfalls einen starken Anstieg beim Geldumsatz pro Kopf im Vergleich zum Jahr 2019. Bei den Transaktionen pro 1.000 Einwohner liegt Bremen mit 10,42 weit vorne und das obwohl der Wert von 2019 auf 2020 sogar sank. Die nächstmeisten Transaktionen pro 1.000 Einwohner weist Niedersachsen mit 8,46 auf. Die ge- ringsten Werte in beiden Segmenten gab es im Jahr 2020 in Thüringen. Dort entfielen 502 Euro Umsatz je Einwohner und 3,90 Transaktionen pro 1.000 Einwohner. Während Hamburg, Bayern und Schleswig-Holstein die größten Veränderungen zum Jahr 2019 aufweisen, gab es die geringsten Unterschiede zum Vorjahr in Sachsen und Sachsen-Anhalt. RangBundesland2020% zu 2019% zu 2010 1Berlin41,7910,7%53,2% 2Hamburg38,669,5%53,5% 3Mecklenburg-Vorpommern36,3710,2%42,4% 4Bayern35,145,2%42,2% 5Schleswig-Holstein32,485,8%47,4% 6Brandenburg31,9916,7%68,2% 7Hessen30,627,6%50,3% Deutschland30,287,7%45,2% 8Baden-Württemberg29,396,8%42,3% 9Rheinland-Pfalz28,686,2%42,9% 10Niedersachsen27,468,9%49,5% 11Nordrhein-Westfalen26,247,2%38,8% 12Saarland24,9714,1%31,9% 13Bremen24,7412,1%61,7% 14Sachsen22,6810,6%37,9% 15Thüringen18,8310,6%19,5% 16Sachsen-Anhalt17,4811,0%33,8% Kaufpreisfaktor in Jahren BUNDESLAND Kaufpreisfaktor (Rendite) in Jahren (in Prozent) Durchschnittspreise Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Verhältnis 2020 und 2018 BAYERN 35,14 (2,85 %) BADEN- WÜRTTEMBERG 35,14 (3,40 %) HESSEN 30,62 (3,27 %) RHEINLAND- PFALZ 28,68 (3,49 %) NORDRHEIN- WESTFALEN 26,24 (3,81 %) NIEDERSACHSEN 27,46 (3,64 %) MECKLENBURG- VORMPOMMERN 36,37 (2,75 %) SACHSEN 22,68 (4,41 %) THÜRINGEN 18,83 (5,31 %) SACHSEN- ANHALT 17,48 (5,72 %) BRANDENBURG 31,99 (3,13 %) BREMEN 24,74 (4,04 %) SAARLAND 24,97 (4,0 %) HAMBURG 24,74 (4,04 %) SCHLESWIG- HOLSTEIN 32,48 (3,08 %) BERLIN 24,74 (4,04 %) Transaktionen und Geldumsätze im Verhältnis 2020 und 2019 Bremen Transaktionen pro 1.000 Einwohner Geldumsatz pro Einwohner Niedersachsen Schleswig-Holstein Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Saarland Bayern Sachsen Hessen Nordrhein-Westfalen Hamburg Berlin Brandenburg Thüringen Sachsen-Anhalt Mecklenburg-Vorpommern Hamburg Berlin Bayern Baden-Württemberg Hessen Schleswig-Holstein Sachsen- Anhalt Thüringen Sachsen Nordrhein-Westfalen Saarland BremenNiedersachsen Rheinland-PfalzMecklenburg-Vorpommern Brandenburg Kaufpreis Ein- und Zweifamilienhaus Kaufpreis Eigentumswohnung 2020 2019 2020 2019 Durchschnittspreise In dieser Grafik werden die Durchschnittspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen und deren Preisentwicklung von 2019 zu 2020 dargestellt. In beiden Segmenten wird das Ranking von Hamburg angeführt. Mit 502.582 Euro bei den Eigentumswohnungen und 695.884 Euro bei den Ein- und Zweifamilienhäusern liegt die Hansestadt vorne. Auf dem zweiten Platz liegt in beiden Segmenten eben- falls ein Stadtstaat. In Berlin kosteten Eigentumswohnungen 367.189 Euro und Ein- und Zweifamilienhäuser 606.943 Euro. Dass die beiden Stadtstaaten das Ranking anführen liegt an ihrer homogenen Besiedlungsstruktur. Während andere Metropolen im Land, allen voran München, durchaus höhere Preisniveaus aufweisen, werden die Durchschnittspreise in den Flächenländern durch ländlichere Gebiete ausgeglichen. Trotzdem belegt Bayern, getragen durch die sehr hohen Preise in und um München den dritten Platz in beiden Segmenten. Die niedrigsten Preise bundesweit gibt es in Sachsen-Anhalt, wo eine Eigentumswohnung 114.648 Euro und ein Ein- und Zweifamilienhaus 110.945 Euro. Europavergleich und -RankingBundeslandvergleich und -Ranking Stadt- und Landkreisvergleich und -RankingEinzelbetrachtung der Standorte7 HalleHalle (Saale) (Saale) S. S. 7474 ChemnitzChemnitz S. S. 5252 UlmUlm S. S. 130130 MünsterMünster S. S. 108108 RostockRostock S. S. 120120 Ingolstadt S. S. 84 LübeckLübeck S. S. 98 KielKiel S. S. 9090 HamburgHamburg S. S. 7676 SchwerinSchwerin S. S. 124124 BremenBremen S. S. 5050 BerlinBerlin S. S. 4242 PotsdamPotsdam S. S. 116116 HannoverHannover S. S. 7878 BraunschweigBraunschweig S. S. 4848 MagdeburgMagdeburg S. S. 100100 OsnabrückOsnabrück S. S. 114114 OldenburgOldenburg S. S. 112112 LeipzigLeipzig S. S. 9696 DresdenDresden S. S. 5858 ErfurtErfurt S. S. 6464 KasselKassel S. S. 8888 BielefeldBielefeld S. S. 4444 DortmundDortmund S. S. 5656 WuppertalWuppertal S. S. 134134 KölnKöln S. S. 9494 BonnBonn S. S. 4646 KoblenzKoblenz S. S. 9292 Frankfurt am MainFrankfurt am Main S. S. 7070 MainzMainz S. S. 102102 DarmstadtDarmstadt S. S. 5454 WürzburgWürzburg S.S.136136 HeidelbergHeidelberg S. S. 8080 MannheimMannheim S. S. 104104 SaarbrückenSaarbrücken S. S. 122122 TrierTrier S. S. 128128 KarlsruheKarlsruhe S. S. 8686 StuttgartStuttgart S. S. 126126 HeilbronnHeilbronn S. S. 8282 Freiburg im BreisgauFreiburg im Breisgau S. S. 7272 MünchenMünchen S. S. 106106 AugsburgAugsburg S. S. 4040 RegensburgRegensburg S. S. 118118 NürnbergNürnberg S. S. 110110 ErlangenErlangen S. S. 6666 DuisburgDuisburg S. S. 6060 DüsseldorfDüsseldorf S. S. 6262 AachenAachen S. S. 3838 WiesbadenWiesbaden S. S. 132132 EssenEssen S. S. 6868 Betrachtete Standorte8 EINFÜHRUNG Einführung Im Jahr 2020 führte die Corona-Pandemie zu nie zuvor dagewesenen Veränderungen im privaten und öffentlichen Leben der gesamten Gesellschaft. Durch die veränderten Gegebenheiten änderten sich auch die Anforderungen vieler Menschen an die Grunddaseinsfunktionen Wohnen und Arbeiten. Durch zunehmende Homeoffice-Angebote der Arbeitgeber sowie die zusätzlich zuhause verbrachte Zeit wurde oft der Wunsch nach mehr Platz in den eigenen vier Wänden geweckt. Auch für Pendler wurden längere Anfahrtswege zum Arbeitsplatz ein unwichtigerer Faktor, wenn sie diese nicht mehr jeden Tag auf sich nehmen muss- ten. Neben den 2020 neu hinzugekommenen Faktoren auf dem Wohnimmobilienmarkt wirken die Trends der letzten Jahre weiter. Einer der größten und wichtigsten Faktoren bei der Nachfrage nach Wohnraum bleibt weiterhin das Bevölkerungswachstum: Seit 2011 ist die deutsche Bevölkerung um knapp drei Millionen gewachsen. 2020 lebten 83,16 Millionen Menschen in Deutschland, eine Zahl, die laut dem Forschungsinstitut empirica regio bis zum Jahr 2030 auf 83,54 Millionen steigen soll. Die wachsende Bevölkerung führt zu einer zunehmenden Nachfrage am Wohnungsmarkt. Doch diese Nachfrage ist regional geprägt und zentriert sich zunehmend auf die Ballungsräume der größten Städte und Metropolgebiete. Durch den Strukturwandel und diverse wirtschaftliche Gegebenheiten ist auch der Immobilienmarkt in Deutschland sehr heterogen. Im städtischen Raum steigt die Nachfrage von Jahr zu Jahr und übersteigt das Angebot vielerorts, was zu kontinuierlich steigenden Preisen führt. Das Paradebeispiel hierfür ist die bayrische Landeshauptstadt München, die deutschlandweit mit Abstand die höchsten Preise aufweist. Neben den großen Metropolen, in denen seit vielen Jahren ein angespanntes Preisniveau vorherrscht, sind vielerorts steigende Preise zu beobachten. Beispielsweise in Potsdam überragen die Preise inzwischen die der benachbarten Hauptstadt Berlin deutlich. Die vielerorts steigenden Preise sprechen zwar an vielen Orten für eine Verknappung des Angebots und eine weiter steigende Nachfrage, doch gibt es auch unter den 50 in diesem Bericht untersuchten Großstädten Gegenbeispiele. Auch das drückt die große Bedeutung regionaler Gegebenheiten für den Immobilienmarkt aus. Um einen umfassenden Überblick über die diversen Marktentwicklungen in Deutschland zu gewähren, bietet dieser Bericht eine große Zahl von relevanten Statistiken und Vergleichen zu verschiedenen wichtigen Indikatoren des Marktes in den untersuchten Städten und im ganzen Land. MARKTENTWICKLUNG Um einen Überblick über die Entwicklung des Gesamtmarktes für Wohnimmobilien seit 2012 zu gewähren, wurde in den nebenstehenden Grafiken eine Indexreihe gebildet. Dafür wurden die Transaktions- und Umsatzzahlen des Jahres 2012 gewählt und als Basiswert 100 festgelegt. Im Jahr 2012 wurden im Wohnsegment der 50 Berichtsstädte, das heißt bei den Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, insgesamt 154.941 Verkäufe re- gistriert, wodurch ein Gesamtumsatz von 31,71 Milliarden Euro erwirtschaftet wurde. Der Durchschnittspreis lag dadurch bei 204.691 Euro. In den folgenden Jahren entwi- ckelten sich die Zahlen sehr unterschiedlich. Die Zahl der Transaktionen fiel ab 2013 auf 143.476 im Jahr 2014, was einem Indexwert von 92,6 entspricht. 2015 und 2016 stieg die Zahl der Verkäufe leicht und erreichte Indexwerte von 96,7 und 96,6. Im Jahr 2018 gab es den bisher niedrigsten Indexwert mit 86,3, was einer Zahl von 133.679 Verkäufen entspricht. Im aktuellen Berichtsjahr wurden insgesamt 138.763 Objekte verkauft, wodurch der Indexwert bei 89,6 lag. Während die Zahl der Transaktionen in den letzten neun Jahren kontinuierlich schwankte, aber insgesamt stetig sank, entwickelte sich der Umsatz dem entgegengesetzt. Bis 2016 stiegen die Zahlen kontinuierlich und erreichten 2016 einen Indexwert von 129,0, was einem Gesamtumsatz von 40,91 Milliarden Euro entspricht. Zwischen 2016 und 2018 stagnierte der Umsatz auf einem ähnlichen Niveau. 2019 gab es mit über 30 Indexpunkten den stärksten Anstieg innerhalb eines Jahres. Der 160,9 im Index des Jahres 2019 entsprechen 51,04 Milliarden Euro, fast 20 Milliarden Euro mehr als beim Basiswert von 2012. 2019 stellt zugleich den bisher höchsten Punkt der Indexreihe dar, denn 2020 sank der Umsatz leicht auf einen Wert von 50,24 Milliarden Euro, was 158,4 Indexpunkten ent- spricht. Vergleichbar mit den Umsatzzahlen stieg auch der Durchschnittspreis seit 2012 kontinuierlich. Doch während es beim Umsatz noch leichte Schwankungen gab, stieg der 9 Quellen: Gutachterausschüsse, Gewos, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Marktüberblick INDIZES WOHNIMMOBILIEN Betrachtete Standorte 50 Großstädte | 2012 = 100 % Deutschland alle Stadt- und Landkreise | 2012 = 100 % Durchschnittspreis Geldumsatz Transaktionen Durchschnittspreis Geldumsatz Transaktionen Durchschnittspreis kontinuierlich weiter. Zwischen 2016 und 2018 stieg der Index des Umsatzes um 1,1, während der des Durchschnittspreises um 17,2 Indexpunkte stieg. Zwischen 2012 und 2019 stieg der Index des Preises um mindestens 7,2 Indexpunkte pro Jahr. Erst 2020 ließ die Preissteigerung nach und stieg um vergleichsweise mode- rate 1,3 Punkte. 2020 erreichten die 50 in diesem Bericht untersuchten Großstädte gemeinsam 138.763 Verkäufe mit einem Gesamtumsatz von 50,24 Milliarden Euro; der Durchschnittspreis lag dabei bei 362.050 Euro. Die zweite Grafik bildet die gleichen Indexreihen für die gesamte Bundesrepublik ab. Im Jahr 2012 wurden in Deutschland 518.873 Objekte bei einem Umsatz von 88,30 Milliarden Euro verkauft. Der dadurch erzielte Durchschnittspreis lag bei 170.167 Euro. Die Entwicklung der Indexreihen Umsatz und Durchschnittspreis verläuft ähnlich wie die der 50 Berichtsstädte. Beide steigen stark und kontinuierlich. Jedoch gibt es beim Umsatz keine Stagnation von 2016 bis 2018 und keinen Rückgang im Jahr 2020. Ganz anders ist die Entwicklung bezüglich der verkauften Objekte. In den Berichtsstädten ließ die Zahl der Transaktionen kontinuierlich nach. Bei der Betrachtung des gesamten Landes schwanken die Zahlen zwar auch, der Trend zeigt jedoch nach oben. Im Jahr 2020 stieg der Indexwert auf seinen bisherigen Höchststand von 110,1. Insgesamt stellt 2020 in jeglicher Hinsicht ein Rekordjahr dar. Mit 571.263 Verkäufen wurde ein Gesamtumsatz von 161,01 Milliarden Euro erwirtschaftet. Der Durchschnittspreis lag dadurch bei 281.841 Euro. Next >